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苏宁与中信证券合作40亿门店资产证券化

日期:2019-2-26(原创文章,禁止转载)

苏宁云商再度走入人们的视线不是因为“网购大促”,而是“商业地产”。14日晚间发布的最新公告显示,苏宁计划来宾治疗癫痫病最好的医院将公司旗下11家门店资产转让给中信金石基金管理公司,成立私募投资基金,作价不低于40亿元人民币。

简单点说,苏宁此次与中信证券合作,旨在推出一款R E IT s(房地产投资基金)示范型产品。而此前不久,中国人民银行和银监会刚刚发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,明确提到了R E IT s,要求“积极稳妥开展房地产投资基金(R E ITs)试点”。

“卖店”是为了“买店”

所谓房地产投资信托基金(REIT s),是一种以发行收益凭证的方式汇集多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的基金产品,属于资产证券化的一种形式。

“按照这种资产运作模式,公司在实施过程中将签署长期租约,以稳定的租赁价格持续经营门店。在后续经营年度中,公司需支付的租金与原有折旧相比虽有一定的增加,但通过有效的现金管理,以及公司正在推进的互联网金融业务,整体来看,对以后年度的经营效益不会产生大的影响。”昨日,苏宁云商方面对南都记者强调,苏宁云商与中信证券合作,目的是创新资产运营模式,盘活存量资产,在获得充沛资金回笼的基础上,可以再次购置优质门店,持续巩固线下门店,进一步凸显O 2O优势。

换句话说,苏宁将公司旗下11家门店资产转让给中信金石基金管理公司,并不是做“线下实体店的减法”,而是“把体量庞大、千差万别的大型物业,用R EIT s的方式将其变成标准化产品。”广州高力国际项目咨询部董事陈厚桥给南都记者分析,现在商业地产企业最大的问题是现金流压力。资产证券化对于企业来说风险及成本相对较低,会越来越受大家关注。

而目前,市场上关于R EIT s和类R EIT s的尝试已经逐渐获得政府批准。近日,央行、银监会在《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中就明确指出,要“积极稳妥开展房地产投资信托基金(REIT s)试点”。

个别门店增值率高达515 .29%

苏宁云商发布的公告显示,此次转让的11家门店物业皆为苏宁云商自有,权属清晰,门店分布全国多地,包括北京通州世纪联华店、北京刘家窑店、常州南大街店、武汉唐家墩店、重庆观音桥步行街店、重庆解放碑店、昆明小花园店、成都春熙路店、成都万年场店、成都西大街店和西安金花路店。

南都记者进一步查询11项物业的评估报告发现,上述全部物业资产原价总计19.9亿元,折旧为2.9亿元,资产净值为16.96亿元。但由于近些年商业用房价格上涨,渭南中医癫痫病医院以上物业评估价已达到40多亿。而在这11项物业中,增值率最高的达515.贵州儿童癫痫医院排名29%,最低的也有55.15%

这组亮丽的数据颇能折射优质、稀缺商业物业的整体内黄县癫痫病医院表现。从中原集团掌握的8家境内外上市公司、房地产信托(R E IT s)披露的财务数据来看,这些公司和信托所持有的商用物业包括40家购物中心,分布在中国19个城市,租金自2007年以来始终保持稳定增长,累计涨幅已翻倍,高达124%。另据国金证券的一份研报显示,美国的房地产投资信托基金收益率达到21.43%。

不过,“商业项目资产证券化的主要风险来自于资产回收,关键是企业对资产盈利能力要有保证。”陈厚桥说。通常情况下,R E IT s不能光看资产增值,还要保证5 %的净回报率。

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