险资抄底万科底气何在 时机选择可谓绝佳

险资抄底万科底气何在 时机选择可谓绝佳

导读

7月以来，前海人寿两次增持地产龙头万科的股票，时机选择可谓绝佳。7月10日前海人寿“砸下”80亿元增持5%，发生在

7月以来，前海人寿两次增持地产龙头万科的股票，时机选择可谓绝佳。7月10日前海人寿“砸下”80亿元增持5%，发生在7月6日万科管理层抛出的“百亿回购计划”之时；7月24日再次增持5%，发生在上半年楼市数据发布，统计局定调全国楼市从“企稳”转向“回升”，以及万科即将发布上半年业绩之时。

7月以来，前海人寿治疗癫痫病的医院两次增持地产龙头万科的股票，时机选择可谓绝佳。7月10日前海人寿“砸下”80亿元增持5%，发生在7月6日万科管理层抛出的“百亿回购计划”之时；7月24日再次增持5%，发生在上半年楼市数据发布，统计局定调全国楼市从“企稳”转向“回升”，以及万科即将发布上半年业绩之时。

7月初的股市大幅震荡后，万科的估值已经降到阶段性低点，其时市盈率仅11.2倍，相比房地产行业31.83倍的平均市盈率低了6成。然而自万科2014年提出“城市配套服务商”的转型目标后，举动比较频繁，比如万物仓、幸福驿站等配套服务；通过“万万合作”，进入持有型物业；推进小股操盘、事业合伙人等内部管理上创新等。

但是，相比前三次转型的春风得意，万科第四次转型非常艰难，“动作大、效果小”，就连王石都抒发了“下一个倒下的可能是万科”的悲情，足见转型艰难，不得不继续通过销售物业来维持业绩。2014年是万科近十年最不得志的一年，管理人才流失严重、转型牵扯拿地和开发速度、与绿地和万达等在转型上显现差距等。这是其估值持续受到打压并创阶段性低点的主要原因。

2015年以后，国家对于楼市未来发展态度明确，即房地产刚性需求是长期的、促进自住性和改善型住房需求等。在此背景下，万科一方面重新重视“三好住宅”的企业定位(好房子、好服务和好邻居)，提高住宅开发和销售额业绩；另一方面，调整转型的策略。今年5月，以代建的深圳前海企业公馆为基础资产，万科联合鹏华基金发行了我国境内首只公募REITS；6月底，董事会通过《关于物业服务市场化发展及建立事业合伙人机制的议案》，加速万科物业市场化扩张、分拆上市及引入事业合伙人机制；同时，旗下参股公司——中诚投资拟登陆新三板，分享大众创业、万众创新的红利。

今年上半年，万科共实现签约销售额1099.6亿元，成为唯一“破千亿”的房企，而恒大和绿地等“追赶者”没有了去年底的锐气，销售额仅分别为823亿元和824亿元。特别是，4-6月份万科月销售额同比分别大幅增长39%、42%和30%，销售持续超预期，且明显好于同期全国房地产销售额0-10%的同比增速，龙头老大的地位凸显。同时，万科上半年拿地同比增长47.8%，未来业绩增长可期。

发行REITs和物业分拆上市，折射出万科未来转型和经营的重大战略改变，这将会大幅提升企业估值。近年来，万达、恒大等龙头分拆旗下板块(如影院、体育等)并实现上市，在提升估值和市值上，具有非常强的溢价效应。未来，预计万科的社区教育、社区配套等会相继独立出来并择机上市。

在7月初股市震荡过后及管理层回购的时点上，公司的NAV明显高于公司的市值，无论从股价还是估值讲，都到了险资等长线资金“抄底”的时候，而抄底的收益是显而易见的。2013年，万科拿出45亿元现金用于分红，每10股派送4.1元(含税)现金股息，股息率达5%，接近“宝类”理财产品的水平。2014年，万科股息率达到3.72%，是整个板块中股息率唯一超过银行一年期定存的上市房企。

作为“宝能系”的金融平台，前海人寿此次增持万科股票之前，已经对其地产投资板块进行大换仓，基本清仓深振业A、宝诚股份、天健集团等小型房企的股票投资。而之所以“弃小从大”，就在于看到了龙头房癫痫频繁发作怎么办企的投资机会。由于资源稀缺及拿地门槛抬高，未来一线城市将只有龙头房企才有生存机会，龙头房企将全面抢食一线城市土地。根据德佑链家的统计，上半年，典型20家房企有13家在一线城市拿地，拿地金额合计951亿元，占全国拿地总额的53.7%，同比增加8个百分点。在“审慎拿地、严控风险”的一贯策略下，万科上半年拿地基本集中在一线城市。尽管全国楼市弱势回暖，但这是在楼市刺激不断、货币连连宽松的情况下发生的，未来楼市风险的“安全垫”、机会的“安全区”仍旧在一线城市。

此外，龙头并购、强者恒强是增量楼市为数不多的机会。北京和上海产权交易所网站显示，截至今年6月中旬，挂牌待转让房企及项目股权(及债权)累计达42宗，居各行业之首，其中有20家房企出售100%股权。而万科、恒大等大型房企正在加速收购，以弥补在土地市场直接拿地投资的减少。国家也鼓励龙头房企发展，比如多元化融资渠道打开，高资信的房企将进入银行间债券市场发脑发育不全伴羊角风行中期票据和公司债等，这都有利于龙头房企降低融资成本。此外，就像汽车行业盈利点，已经由卖车转向“售后”一样，我国楼市已积累了海量的存量住户，为现有住户提供增量服务(如社区O2O)未来将成为企业的主要盈利模式。但不管是物业管理、社区金融、养老、电子商务，最先探索到盈利机会的，一定是万科、万达、保利等龙头房企。

事实上，从2014年到现在，险资增持龙头房企股票一直没有断过，正是因为看到了龙头房企未来的发展机会。不管是战略性增持，还是财务投资，笔者认为，这对房地产未来发展都具有积极意义。一方面有利于房企获得长期的、低成本资金，改变过去高杠杆、高成本融资的野蛮生长和攫取资本增值的时代；另一方面助推企业做大做强、缓冲行业下行压力，并使其有充足的时空探索转型。